市各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)印發(fā)北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成，與市政府2001年第73號令《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》一并執(zhí)行。

　　附件：1、北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成

　　2、北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成表

　　

　　北京市物價局

　　二〇〇二年一月十五日

　　

　　附件１：

　　北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成　　

　　一、為規(guī)范北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成，根據(jù)《北京市商品住宅銷售價格構(gòu)成管理辦法》及其他國家有關(guān)價格法律法規(guī)，制定本構(gòu)成。

　　二、本構(gòu)成所稱商品住宅，是指經(jīng)市政府有關(guān)部門批準建設(shè)的，用于居住的商品房建設(shè)項目。

　　三、商品住宅銷售價格構(gòu)成是商品住宅開發(fā)經(jīng)營者制定商品住宅銷售價格和政府價格主管部門進行抽查審核的依據(jù)。

　　經(jīng)濟適用住房銷售價格構(gòu)成除國家和本市有特殊規(guī)定外，執(zhí)行本規(guī)定。

　　四、本市商品住宅銷售價格由開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應(yīng)當繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤構(gòu)成。

　?。ㄒ唬╅_發(fā)成本費用。

　　下列項目可列入住宅開發(fā)成本費用：

　　1．土地使用權(quán)取得費。

　　土地使用權(quán)取得費，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。

　　可列入土地使用權(quán)取得費的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補償費，地上物補償費，墳?zāi)惯w移費，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費，征地超轉(zhuǎn)人員生活補助費（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務(wù)費，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補償費，征地事務(wù)管理費，土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費，防洪工程建設(shè)維護管理費，場地清理費。

　　2．前期工程費。

　　前期工程費，為規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。

　　可列入前期工程費的項目有：建設(shè)項目前期工作咨詢費，勘察費，設(shè)計費，招投標交易服務(wù)費，招投標代理服務(wù)費，釘樁放線費，環(huán)境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。

　　3．建筑、安裝工程費。

　　建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費用。

　　可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設(shè)工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設(shè)監(jiān)理費，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費。

　　建設(shè)、安裝工程費按照國家及北京市有關(guān)建設(shè)工程造價管理規(guī)定計算。

　　4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。

　　此項費用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。

　　住宅小區(qū)紅線以外專門為本住宅小區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，其建設(shè)費用，在國家和本市沒有出臺新規(guī)定之前，可暫按上款規(guī)定計入。

　　可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設(shè)費，供電貼費，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護費，綠化補償費。

　　5．公共配套設(shè)施建設(shè)費。

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費，為根據(jù)北京市人民政府《關(guān)于本市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實行指標管理的通知》（京政發(fā)〔1994〕72號）規(guī)定配置，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費用。可以計入公共配套設(shè)施建設(shè)費的項目，應(yīng)依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。

　　6．開發(fā)間接費。

　　開發(fā)間接費，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。

　?。ǘ┢陂g費用。

　　商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。

　　管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。

　　財務(wù)費用，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發(fā)生的其它財務(wù)費用據(jù)實列入。

　　銷售費用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。銷售費用據(jù)實列支。

　　（三）稅金。

　　稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。

　?。ㄋ模┥唐纷≌_發(fā)期間依法應(yīng)當繳納的其他行政性事業(yè)性收費。

　　本市涉及商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當繳納的其他行政事業(yè)性收費，按照國家及市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。執(zhí)收部門在收費時，必須持有物價部門頒發(fā)的收費許可證，使用財政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政事業(yè)性收費票據(jù)，并且準確填寫《北京市收費監(jiān)督卡》后，方可收費。

　　可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當繳納的其他行政性事業(yè)性收費的項目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

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　　銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數(shù)計取。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。

　　五、本構(gòu)成沒有列入的建設(shè)項目收費，原則上不得計入商品住宅價格構(gòu)成。但在商品住宅建設(shè)開發(fā)過程中實際發(fā)生的且未列入的建設(shè)項目收費，需經(jīng)政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構(gòu)成。